Una din cele mai penibile situatii reglementata juridic este si aceasta: unde are voie sa curga apa de pe streasina.
Aceasta situatie este stipulata in articolul 615 din Codul Civil unde legiuitorul atrage atentia ca orice proprietar este obligat sa-si faca streasina casei sale in asa fel incat apele rezultate din ploi sa se scurga pe terenul sau, si nu in strada sau pe terenul vecinului sau.
Legea mai impune ca proprietarul casei cu streasina sa efectueze un trotuar- pavaj pentru a se proteja temelia de infiltrare a apei, in cazul in care lipsesc jgheaburile de colectare a apei provenite din ploaie.
De asemenea, daca proprietarul fondului vecin refuza mutarea streasinei, cel interesat va putea va putea cere justitiei sa-l oblige la mutarea streasinei, iar in caz de refuz, va putea cere sa execute el lucrarea pe cheltuiala celui care avea obligatia sa faca aceasta (art. 1077 C. Civil).
Desigur, aceasta reglementare a aparut dupa unele precedente . Este o chestiune de logica si de bun-simt faptul de a-ti face casa in asa fel incat sa nu-l deranjezi pe vecinul. Dar, cum sunt tot felul de oameni (care au pica pe vecina/vecinul), vom gasi si astazi astfel de procese pentru lucruri de nimic.
Ca sa intelegem mai usor „ce e alea efectele proprietatii rezolubile”, trebuie sa distingem intre intre doua forme de acte juridice care se pot face in legatura cu bunul aflat intr-o astfel de proprietate:
ACTELE DE ADMINISTRARE sunt acele acte facute de un nene pentru conservarea, intretinerea si folosirea lucrului (de exemplu, strange prunele de la pomii aflati pe un teren, vinde fanul de pe o tarla, inchiriaza casa pe un termen scurt (in general, maxim 5 ani), desfunda canalizarea daca se…ati ghicit…infunda…etc.). Aceste acte nu au efecte suvvesive in viitor si nu au ca scop iesirea lucrului din patrimoniu.
ACTELE DE DISPOZITIE sunt acele acte care au ca scop iesirea bunului din patrimoniul proprietarului pe un timp oarecare sau defintiv, partial sau total. De exemplu atunci cand se vinde bunul, se doneaza, il inchiriezi, plus alte metode mai complicate, etc.
Distinctia dintre aceste bunuri ne intereseaza cand vorbim despre un proprietar sub conditie rezolutorie. DE CE? Aflam imediat.
Impartim momentele de exercitare a proprietatii rezolubile in doua mari parti:
Nenele, inaintea implinirii conditiei, poate face cu bunul aceleasi lucruri pe care le poate face un alt nene cu un bun aflat in proprietatea sa exclusiva, pura si simpla. Poate vinde, poate dona , poate transmite mostenitorilor proprietatea, insa oricum ar fi transmisa aceasta proprietate ea este afectata de acea conditie rezolutorie.
Tanti, fiind un proprietar sub conditie suspensiva, nu este un adevarat proprietar al bunului si nu poate face cu bunul ce poate face nenele. El este doar un proprietar eventual…traieste cu speranta ca daca acea conditie rezolutorie a lui tanti se va implini, care pentru el este conditie suspensiva, el va deveni proprietarul bunului respectiv exclusiv. Insa, el poate instraina aceasta proprietate sub conditie suspensiva altora, poate dispune de bun prin transmiterea catre mostenitori. Trebuie sa intelegem ca el poate transmite numai acel drept de proprietate sub conditie suspensiva si nu bunul care se afla in proprietatea sub conditie rezolutorie a lui tanti.
Hotararile judecatoresti date impotriva proprietarului sub conditie rezolutorie, pendente conditione, nu sunt opozabile proprietarului sub conditie suspensiva, asta daca nu a fost si el inclus in proces.
Hotararile judecatoresti date in favoarea proprietarului sub conditie rezolutorie profita proprietarului sub conditie suspensiva deoarece, prin realizarea conditiei, devine creditorul fostului dobanditor. (eu nu am inteles prea bine partea asta…poate voi gasi o speta, ceva…).
Dupa implinirea conditiei rezolutorii proprietarul aflat sub aceasta conditie pierde dreptul de proprietate asupra bunului respectiv cu efect retroactiv, ca si cum nu l-ar fi avut iar bunul intra in proprietatea exclusiva a celui care pana la implinirea conditiei era proprietar sub conditie suspensiva – transmitatorul initial al bunului. De aici rezulta ca toate actele juridice incheiate in legatura cu bunul respectiv de catre proprietarul bunului pana la implinirea conditiei rezolutorii trebuie desfiintate retroactiv. Insa, nu este asa…in functie de ce fel de acte vorbim : de administrare sau de dispozitie.
In cazul actelor de dispozitie (nenele vinde, doneaza, etc. bunul… ), efectul retroactiv al indeplinirii conditiei se aplica tare de tot, rezultand desfiintarea tutoror actelor de dispozitie ale nenelui incheiate cu alte persoane prin care acesta le instraineaza bunul. Putem vorbi de o nedreptate contra persoanelor care au contractat cu nenele. Insa si aici se impune o diferentiere intre persoanele cu care nenele a contractat.
Se intampla ca, atunci cand subdobanditorul, acea persoana care a contractat cu nenele asupra acelui drept de proprietate sub conditie rezolubila, este de buna – credinta. Bunul va ramane in proprietatea subdobanditorului, aceasta prezmutie de buna – credinta fiind una legala, conferind forta juridica raportului juridic respectiv.
In ce consta buna – credinta?
Consta in acea credinta a subdobanditorului ca a contractat cu un veritabil proprietar, nestiind de existenta conditiei rezolutorii care afecta proprietatea nenelui.
Un alt principiu prin care se protejeaza drepturile subdobanditorilor in drept, pe langa acela al bunei – credinte, este PRINCIPIUL VALIDITATII APARENTEI IN DREPT.
Acest princpiu se fundamenteaza pe 3 elemente:
· TERTUL TREBUIE SA FIE DE BUNA – CREDINTA;
· BUNA – CREDINTA SA FIE REZULTATUL UNEI ERORI ASUPRA CALITATII TRANSMITATORULUI – adica subdobanditorul, si cei din jurul sau sa aiba aparenta credinta ca proprietarul sub conditie – rezolutorie nu este un proprietar sub conditie rezolutorie;
· EROAREA TERTULUI (subdobanditorului) SA FIE INVINCIBILA – aparenta proprietarului pur si simplu, care de fapt este proprietar sub conditie rezolutorie sa fie de neinlaturat, aceasta siguranta a aparentei ideii sa fie un rezultat al erorii tuturor, deducandu-se din imprejurari.
Sa trecem iar la proprietarul sub conditie rezolutorie si sa vedem ce se intampla, daca asteptata conditie rezolutorie se implineste, cu fructele percepute de acest proprietar pana la implinirea conditiei. Desigur, culegerea fructelor fiind un act de administrare, ele vor ramane in proprietatea fostului proprietar sub conditie rezolutorie, el fiind nevoit sa restituie doar bunul.
Cat priveste actele de administrare, acestea raman valabile si dupa implinirea conditiei rezolutorii pentru ca se considera ca proprietarul sub conditie rezolutorie a actionat pana la implinirea conditiei ca un fel de mandatar al proprietarului sub conditie suspensiva, care va deveni la implinirea conditiei proprietar exclusiv asupra bunului…in consecinta…smecher.
Ce se intampla daca conditia rezolutorie se implineste? (pe scurt)
- transmitatorul bunului va trebui sa-i dea pretul inapoi dobanditorului, iar dobanditorul sa restituie bunul;
- drepturile proprietarului sub conditie rezolutorie se desfiinteaza retroactiv; de la aceasta regula exista…era si normal…exceptii :
1. actele de administrare se pastreaza (am vorbit despre ele)
2. fructele raman ale dobanitorului (am vorbit despre ele)
3. in actele de executare sucesiva efectele se produc numai pentru viitor (poate poate cineva sa dea o explicatie acestei propozitii)
4. riscul realizat inainte de implinirea conditiei este suportat de dobanditor, ca proprietar sub conditie rezolutorie, in mod definitiv(la fel…cine poate da o explicatie…)
Pe langa aceste doua momente a proprietatii rezolubile (cel de dinaintea implinirii conditiei si cel de dupa implinirea conditiei) mai exista unul – cazul in care conditia nu se implineste (nu este obligatoriu sa se implineasca, logic…) si se mai cheama in latina – DEFICIENTE CONDITIONE.
In cazul in care conditia nu se implineste, dreptul proprietarului sub conditie rezolutorie se consolideaza cu efect retroactiv, toate actele de administrare sau de dispozitie devenind valabile definitiv, ca si cum conditia rezolutorie nu ar fi existat. De asemenea, proprietarul sub conditie suspensiva isi ia teapa, speranta lui de a mai face ceva (scuzati cacofonia) cu deptul sau de proprietate sub conditie suspensiva stingandu-se…la fel…defintiv…la fel ca si actele pe care le-a facut in legatura cu acel bun…actele devenind nule…desfiintate retroactiv.
(daca nu intelegeti sau daca gresesc in explicatii, sa nu ma bateti…)
Proprietatea rezolubila este foarte importanta pentru ca exista in jurul nostru, o intalnim destul de des printre drepturile cunostintelor noastre. Insa, de ce este importanta din punct de vedere juridic, civilistic?
Proprietatea rezolubila are o existenta nesigura, provizorie tocmai datorita conditiei rezolutorii care se poate implini sau nu.
Ce se intampla daca un proprietar sub conditie rezolutorie a unui bun, instraineaza bunul? Va fi desfiintat sau nu actul juridic de instrainare a bunului in favoarea unei terte persoane(unei alte persoane)?
De exemplu, daca cel care a primit o donatie instraineaza bunul unei terte persoane, persoana care a avut grija sa isi faca cunoscuta achizitia mai inainte ca donatorul(cel care a facut donatia) sa fi mentionat sau inscris pe marginea transcrierii actului de donatie in registrele de publicitate imobiliara, un extras al actiunii prin care cere revocarea actului de donatie, desfiintarea donatiunii nu desfiinteaza instrainarile daca achizitorul a fost de buna-credinta (mai pe scurt, daca un nene doneaza unei tanti, tanti instraineaza unui domn, domnul fiind de buna-credinta, bunul ramane la domn).
Un alt caz este situatia instrainarii unui bun indiviz de catre un coindivizar fara acordul celorlalti. Cazul asta este cam greu de explicat, intru-cat implica o gramada de situatii si actiuni. Totusi, atunci cand un bun se afla in proprietatea mai multor persoane el poate fi instrainat doar conform regulii unanimitatii (adica, sa fie toti de acord cu instrainarea lui). Daca unul din ei se trezeste intr-o dimineata si instraineaza acel bun sau o parte materiala din el fara acordul celorlalti suntem in prezenta unei operatiuni juridice anormale, adica e un fel de vanzare a lucrului altuia. Ca sa vorbim despre proprietatea rezolubila a celui care dobandeste acel bun trebuie ca la partajul dintre coproprietari, bunul vandut sa cada in lotul altui coindivizar decat vanzatorul.
Sunt mai multe optiuni: daca ceilalti coindivizari sunt de acord cu vanzarea acelui bun, cumparatorul dobandeste proprietatea exclusiva asupra bunului; daca la partaj bunul cade in lotul coproprietarului vanzator, contractul de vanzare-cumparare se va consolida iar titlul cumparatorului va deveni pur si simplu, neafectat de vreo modalitate, pana la adanci batraneti; daca bunul sau partea materiala din el care a fost instrainata cade in lotul altui coproprietar decat vanzatorul, acel coproprietar, retroactiv, va deveni proprietarul exclusiv al bunului inca de la inceputul coproprietatii – in acest caz, vanzatorul a instrainat un bun care nu ii apartinea/apartine neputand juridic sa transfere proprietatea asupra bunului. Conventia va putea fi lovita de rezolutiune daca coproprietarul in al carui lot a cazut bunul va dori.
Daca vanzarea acelui bun se desfiinteaza, subdobanditorii(acei oameni care au cumparat de la cumparatorul initial, devenit proprietar) isi pot conserva dreptul de proprietate doar in cazul bunurilor mobile. Astfel, daca cumparatorul este de buna-credinta, nestiind ca vanzatorul nu are un drept de proprietate exclusiva asupra bunului, el va ramane cu bunul. Vanzatorul va trebui in cazul partajului sa vina cu suma de bani- valoarea bunului vandut. Atunci cand vorbim despre un bun imobil, care trebuie restituit indiferent daca dobanditorul a fost sau nu de buna credinta, dobanditorul de buna credinta va avea, sa zicem…o consolare… si nu va fi nevoit sa restituie si fructele bunului.
REZUMAT:
A, B, C – coproprietarii unei gradini.
B – vinde lui D o jumatate din gradina.
A si C afla de acest contract de vanzare-cumparare dintre B si D si cer partajul.
Mai multe situatii:
Daca A si C nu zic nimic de aceasta vanzare, D devine proprietar exclusiv asupra bunului.
Daca la partaj jumatatea de gradina vanduta cade in lotul lui C, acea bucata de pamant va fi restituita lui C de catre D fara ca D sa fie obligat sa-i dea si merele din pomi din ultmul an cat a fost proprietar de buna-credinta. A urmeaza sa-l despagubeasca pe D .
Daca jumatatea de gradina cade la partaj in lotul lui B, proprietatea lui D asupra bunului va deveni pura si simpla.
SUNT DOUA :
Exemple din lege:
- donatia poate fi revocata pentru ingratitudine (art. 829 C.civ.). Ingratitudinea semnifica acea conduita a donatarului(celui caruia i se doneaza) prin care nu-si indeplineste obligatia de recunostinta fata de donator, obligatie fireasca, statuata si juridic; adica, atenteaza la viata lui si alte cazuri de genul asta…injurii grave…etc.
- donatiile sunt revocate de drept in cazul in care chiar si dupa moarte se naste un copil donatorului (art. 838 C. civil) - prin aceasta regula se ocroteste interesul odraslei de care nu se stia la momentul efectuarii donatiei. Ideea pleaca de la faptul ca daca donatorul stia de fat poate nu ar mai fi donat.
- donatiile intre soti sunt revocabile (art. 937 C. civ.) daca sotul doneaza sotiei sau invers, acesta poate revoca donatia oricand (in unele cazuri, dupa moartea donatorului, donatia poate fi revocata si de mostenitori);
- conditia rezolutorie este subinteleasa intotdeauna in contractele sinalagmatice in cazul in care una din parti nu indeplineste angajamentul sau (art. 1020 C.civ.) – adica atunci cand un nene nnu respecta o clauza din contract normal ca se desfiinteaza efectele contractului dintre cele doua persoane (sinalagmatic – si nenele si tanti au drepturi si obligatii in contract) prin conditia rezolutorie- incalcarea clauzei care nu trebuia incalcata.
- daca cumparatorul nu plateste pretul, vanzatorul poate cere rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare daca el insusi si-a executat propriile obligatii sau in cazul in care nu a facut-o, se declara gata sa le execute (art. 1365 C. civ.). Rezolutinea contractului de vanzare-cumparare in acest caz are ca efect desfiintarea contractului inca de la nasterea lui, partile fiind puse in situatia anterioara incheierii acestui contract.
Exemple de proprietate rezolubila izvorata din acte juridice translative de proprietate (contract de vanzare-cumparare, contract de donatie, testament, etc.):
De exemplu, in cazul donatiei – daca un nene – donator – ii da ceva unei tanti– donatar – cu conditia ca bunul dat sa se intoarca in patrimoniul nenelui daca tanti moare, putem vorbi despre despre o proprietate rezolubila a lui tanti( daca ea moare, bunul se intoarce la nene sau la mostenitorii lui). Este o conditie rezolutorie conventionala care desfiinteaza actul juridic ex tunc (cu efect retroactiv- ca si cum nu ar fi fost).
Un alt exemplu este atunci cand prin testament, testatorul (cel care face testamentul) lasa legatarului (celui care primeste acel ceva in urma mortii testatorului) un imobil(teren, casa) cu conditia ca acesta (legatarul) sa nu se casatoreasca in viitor. Daca nenea legatarul „se combina”, dreptul de proprietate asupra imobilului se desfiinteaza retroactiv. Daca nu se combina, dreptul sau asupra imobilului se consolideaza.
Un alt exemplu este cel al contractului de renta viagera (acel contract prin care un nene numit debirentier se obliga fata de o tanti numita credirentier sa se ingrijeasca de ea (adica sa-i plateasca anuitatile) in schimbul transferului de proprietate a locuintei lui tanti. Pana la craparea femeii, debirentierul este un proprietar sub conditie rezolutorie, fiind obligat sa-i faca poftele lui tanti. Dupa ce femeia intra in pamant, nenele devine proprietar exclusiv asupra bunului.)
Dreptul de proprietate, drept real din toate punctele de vedere, poate fi exercitat in doua feluri:
( dreptul de proprietate din FELUL 2 poate fi supus:
· Unei conditii rezolutorii;
· Unor cazuri de anulabilitate
· Apartinerii lui mai multor persoane)
