SPETE - DREPT CIVIL - CONTRACT DE INCHIRIERE

SPETE, DREPT CIVIL

29 MARTIE 2011, prof. Bularca

SPETA 1

A incheie cu B un contract de inchiriere care are ca obiect un apartament pe o durata de 5 ani. Partile au stabilit caci chiria(300$) se va achita lunar de catre chiriasul B; de asemenea, B s-a obligat sa achite si cheltuielile de intretinere, energia termica si de asemenea, sa depuna la asociatia de proprietari o garantie cu titlu de fond de rulment de 60 $ in termen de 10 zile de la incheierea contractului.

A a stipulat in contract ca dupa minim 6 luni poate majora unilateral chiria pana la suma maxima de 500$, dar are obligatia sa il notifice in prealabil pe B cu minim 15 zile.

De asemenea, partile au stipulat in contract un pact comisoriu potrivit caruia daca B nu achita chiria timp de 3 luni consecutiv, contractul se considera reziliat de drept, fara punerea in intarziere a debitorului sau indeplinirea altor formalitati.

A a promovat o actiune in justitie impotriva lui B prin care acesta a solicitat sa se constate
rezilierea de drept a contractului, evacuarea lui B din apartament si obligarea acestuia la plata a 1500$ cu titlu de chirie restanta.

In motivarea actiunii A a aratat ca nu  a primit chiria datorata de catre B, conform contractului conventional pe o durata de 5 luni.

1.     Daca ati fi avocatul lui A, ce temeiuri juridice gasiti pentru promovarea actiunii acestuia?

2.     Daca ati fi avocatul lui B, cum v-ati apara in proces?

SPETA 2

Reclamantul X a solicitat printr-o actiune civila promovata impotriva paratului Y, constatarea rezilierii de drept a contractului incheiat intre parti si evacuarea lui Y din apartamentul ce constituia obiectul contractului.

Contractul s-a incheiat intre X- proprietar si Y – chirias, valoarea chiriei stipulata in contract fiind de 30$/luna pe o durata de 3 ani.

Partile au stipulat in contract o clauza potrivit careia, in cazul in care locatarul nu plateste chiria timp de 3 luni consecutiv, contractul se considera reziliat de drept,  fara punere a debitorului in intarziere si fara nicio alta formalitate.

In motivarea actiunii, X a aratat ca Y nu i-a platit chiria timp de 12 luni consecutiv. Y s-a aparat in proces aratand ca partile au stipulat fictiv o chirie de 30 $, in realitate ea fiind de 300 $ / luna, aceasta fiind conventia secreta a partilor.

In acest sens, Y a depus la dosar niste inscrisuri intitulate chitante, ce au fost scrise de mana lui Y, nu poarta semnatura lui X, insa au mentionat ca locatorul refuza sa semneze, aceste inscrisuri purtand semnatura unui martor.

X a aratat ca aceste inscrisuri nu probeaza plata chiriei. Fata de aceasta sustinere, Y a solicitat instantei audierea martorului care a semnat chitanta.

1. Care este natura juridica a actiunii promovate de X?

2. Este indreptatita instante de judecata, in situatia in care Y solicita sa plateasca cei 360$ in timpul procesului, sa-l oblige pe X sa accepte o astfel de propunere?

3. Este admisibila proba cu martorul care a semnat chitanta, propusa  de Y?

4. Ce valoare juridica au inscrisurile intitulate – chitante - ?

5. Daca Y, ca proba, invoca prezumtia simpla, in sensul ca dupa o perioada de 1 an pentru care X pretinde ca nu s-a achitat chiria, X incepe sa incaseze contravaloarea pentru viitor si astfel ar exista presupunerea ca Y a platit chiria si pentru perioada pe care X o reclama, aceasta proba ii va fi admisa de instante de judecata?

6. Y ar putea solicita pe cale reconventionala ca instanta de judecata sa constate simulatia?